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注文住宅のつなぎ融資

憧れのマイホームを購入すると決心した時、建売住宅にするか、注文住宅にするか迷う所です。
それぞれの住宅を購入する時、多くの方は住宅ローンを組んで支払いをすると思いますが、それぞれ融資を受けられるタイミングが異なることはご存じでしょうか。
建売住宅は住宅購入時にすぐに住宅ローンを組むことが出来ますが、注文住宅は、「住宅資金の大半を支払った後」でないと住宅ローンを組む事が出来ません。

「え!そんなお金ないよ!」となるかと思いますが、そんな時の強い味方が「つなぎ融資」という融資制度です。
この「つなぎ融資」は大変便利ですが、事前に勉強しておかないと無駄な出費に繋がる事もあります。

便利な制度で失敗しないために、注文住宅のつなぎ融資について勉強していきましょう。

そもそもつなぎ融資とは?

通常、住宅は住宅ローンを組んで支払いを行いますが、注文住宅の支払いの場合、最初から住宅ローンを組む事は出来ません。
なぜならローンを組むためには、支払い対象の住宅がローン申し込み者の名義で、登記されていることが前提条件となるためです。
しかし注文住宅の場合、住宅が完成する前、すなわち登記される前から土地の購入費用などを支払う必要があります。
その費用はどうすればよいのでしょうか。
この時、「つなぎ融資」と呼ばれるローンの出番となります。

住宅代金の支払いタイミング

一般的に、住宅の支払い金は、下記のタイミングで分割して支払いを行います。

1.土地の取得時
2.着工前(着手金)
3.建築の途中(中間金)
4.完成後(竣工金)

一般的に、4,5回の分割支払いになります。
場合によっては、契約金として全体の何割かを支払い、残りを分割して支払うという形式もあります。

住宅ローンを受けられるのは?

住宅ローンで支払いが出来るのは4の完成後(竣工金)のみとなります。
土地の取得から中間金までは、つなぎ融資で支払いを行い、住宅完成後に住宅ローンの融資を受けて、つなぎ融資金と、竣工金を一括で支払います。
その後は、住宅ローンを返済していく形です。

したがって、つなぎ融資なしで住宅ローンを組もうとした場合、総金額のおよそ3/4を自分で支払う必要がありますが、土地と住宅込みで3,000万円だとすると、合計約2,250万円、一回あたり約750万円の支払いが生じます。
この金額を自前で用意できるお金がない場合は、つなぎ融資を受けましょう。

ここで注意しておきたい事は、住宅ローンの金融機関からの融資日が、住宅建築業者への支払日(建物完成後の最後の支払い)より遅い場合です。
また、登記登録が遅れたり、金融機関の審査に時間を要してしまった場合も、融資が遅れる事があります。
融資が遅れてしまったことにより、業者への支払いが遅れた場合、業者から違約金を請求される恐れがあります。
この時、「金融機関の融資が遅れたから・・・」と言い訳する事は出来ません。
支払いについては、住宅ローンの融資実行予定日より余裕をもってもらうよう、業者と事前に調整をしておきましょう。

つなぎ融資の借入に必要な費用

つなぎ融資も当然金利がかかります。
つなぎ融資は一般的に住宅ローンよりも金利が割高であるうえ、事務手数料等の諸経費も必要です。
自己資金との兼ね合いを考えて借入金額を決定しましょう。

金利について

つなぎ融資は優遇なしの変動金利基準金利が適用されることが多いため、住宅ローンよりも割高となっています。
社会情勢にもよりますが、具体的な数値で言うと、年利2.6%〜3.0%あたりが相場です。
この金利が日割りでかかると認識しておけば問題ないでしょう。

諸経費について

つなぎ融資をうけるためには、諸々の手続きが必要になり、その度に費用が発生してしまいます。
主な費用は以下の通りです。

・申し込み手数料…50,000〜100,000円
・収入印紙代
 100万円以上500万円以下 … 2,000円
 1,000万円以下 … 10.000円
 5,000万円以下 … 20,000円
 1億円以下 … 60,000円
・印鑑証明等、書類の準備費用・・・3,000円程度

申し込み手数料だけでも意外と馬鹿になりません。
中には金利が高くても申し込み手数料が0円という金融機関もあるため、借入金額により、利用する金融機関を選択しましょう。

金融機関の選択について

土地の取得金額や着工金が支払えない場合は。つなぎ融資を利用するべきですが、注意しなければならないのが、どの金融機関でも必ず採用しているわけではありません。
したがって、住宅ローン選びをする際には「つなぎ融資」を取り扱っているかを確認することが必要です。
どんなに金利が良くても、「つなぎ融資」を取り扱っていないために利用出来ず、調査した時間が無駄になった・・・なんてことのないようにしたいですね。
金融機関ごとに、申し込み費用や金利、支払い回数などが大きく変わってくるため、金融機関の情報を収集・比較する必要があります。

まとめ

つなぎ融資は、自前でお金を準備できない場合に利用する制度のため、準備できる場合に比較すると、余計なお金がかかっている・・・と感じることもあるかもしれません。
しかし、無理して自前でお金を払っても、日々の生活が脅かされるようでは意味がありません。
しっかりと資金計画を練って、便利に利用出来るようにしましょう。

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